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古镇资本论:“长江第一镇”的运营逻辑
时间:2013-05-26 10:41 来源:中国古镇保护网 作者:李琪

  2013年1季度,国内旅游人数达10亿人次,旅游收入7630亿元。而在重庆的长寿古镇仅“五一”3天时间,就有近20万游客涌入。

  筹谋着成为“长江第一镇”的长寿古镇,总投资43亿元,占地数千亩。在基金公司的参与下,将率先建立标准化的金融管理体系,并复制推向全国。时机合适,还将打包上市,为全国20个项目做探路先锋。

  可以说,长寿古镇将是重庆资本盛宴中一块最新的蛋糕。

  人流+资金    投资43亿元要建成4A级景区

  投资总额43亿元的长寿古镇已经初具规模。

  “我们的项目在一个地方拿地造城,其实是在打造一个巨大的综合性的平台。”重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司副总经理刘跃平对记者说,“它是旅游景区的平台、是商业综合体的平台、更是金融的平台。”

  此前,其母公司重庆同元集团,已在云南楚雄成功开发了彝人古镇。数据显示,前往该项目游览的人次,从2007年到2012年5年时间,就从130万上升至1000万,入驻商家2011年综合税收达1.1亿元。

  按照旅游发展规划,长寿古镇短期内要争取长江三峡旅游黄金线上15~20%的游客到此,中期有20~30%的游客住宿,最终建成4A级景区。

  在去年“五一”小长假,长寿古镇开街时就吸引了超过30万的游客前来,今年天公虽不作美,但也有近20万人涌入。当地媒体报道,众多游客的涌入,使得长寿古镇里一个小小的烧烤摊,4天就卖出了几万串的烤肉串。

  旅游+地产   左右开弓保证盈利的长期性

  从严厉的房地产调控开始后,不少开发商纷纷转型布局旅游地产,也使得各路资本对旅游产业的投资热情高涨。

  如何让不收门票的长寿古镇赢得资本的青睐呢?刘跃平觉得,长寿处于重庆1小时经济圈范围内,又是长江三峡国际黄金旅游必经处。“首先要打好旅游这张牌”,长寿古镇不仅建立了自己的旅行社,引导游历三峡的人流到古镇来,还结合每年的传统节日,推出系列主题活动,将主城区的人流引至古镇,成为当地近年来一个休闲旅游的热点。

  一个细节就是,古镇旗下的千美印象民间综艺馆,目前已经有21个歌舞、小品、魔术、手影、变脸等成熟的传统文艺节目,在馆内定时演出。在旅游中注入文化元素,使得长寿古镇这个旅游平台的内涵一下丰满起来。

  另一方面,古镇内的合院式商铺一般占地约1亩,对外销售的价格不过在400万~600万元左右,相比同地段洋世达等开发商拿下的380万元/亩的土地,其地价及地面建筑的附加值优势突出,更被投资者看好。

  “显然,长寿古镇走的是旅游+地产的路线,以古建文化为载体,有文化旅游的特色,又借鉴了地产的商业模式。”李永明说,这种左右开弓的模式,比单纯的旅游或地产都更能保证盈利的长期性。

  合作+上市   基金公司和长寿古镇共同发展

  不到一年时间,重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司副总刘建辉,就在他的办公室接待了数家知名的基金公司的高管。几经挑选后,刘建辉透露,一家拥有港资背景的基金公司正在给项目做方案,“双方很快就会有实质性的进展。”

  在旅游地产的开发上,重庆同元集团坚持走的是“中国传统建筑文化+人文文化为主”路线,其背后的规划设计、文化研究、旅游开发、古建筑建设、商业会展、景区管理等专业的古镇开发团队,使得运作起长寿古镇这样的项目来颇为自如。

  项目的开发运营呈现良性运转,将优质的资产打包上市也提上日程。首先就要引入了基金公司,刘跃平认为通过资本方的介入,把项目做大做强,“通过长期合作,为今后的上市做准备。”他们更看重基金公司和长寿古镇共同的发展。

  “我们现在计划和长寿古镇合作的是两个方面,一是作为其金融管理顾问,二合建信托基金。”作为资本方代表的刘远进表示,旅游作为长寿古镇的核心资源,可以带动人流,促进当地政府税收,更进一步还可以改变地区的产业布局,促进转型升级,长远来看,打包上市的可能性非常大。

  同元还有20个“长寿古镇”要开发

  长寿古镇成古镇模式扩张试点

  长寿古镇与基金公司的合作除了谋求打包上市,进入资本市场外,还潜藏着一个古镇模式的复制与扩张思路。

  重庆同元集团现阶段已在全国储备有2万亩土地,而每个类似长寿古镇的文化旅游地产项目,占地都在2000~3000亩,这意味着其手上至少还有10个长寿古镇要开发。

  而实际上,刘跃平透露,集团的战略要比这个数字多1倍,是一个20大古镇的战略布局,且3年内要落地开发的项目就有11个。

  这样的投资数额是一个天文数字,刘远进认为,要解决资金方面的问题,除了利用项目自身与政府争取政策优惠外,还需要资金池的源源不断输送。

  “旅游产业资源好,一旦形成连锁、异地复制,就需要一个产业的标准化来把控管理。”刘远进举例,比如组织结构的标准化,开发建设的标准,都需要一个模板,而最重要的是资金融通的标准化,“首先在拿地的环节,采用标准化的金融手法,融资并使用,为其后的扩张提供范本。”

  刘跃平也表示,古镇模式的扩张发展,需要有一个标准化的参照。长寿古镇正是古镇模式扩张的一个试点,包括之前的彝人古镇都未曾尝试的东西,现在都需要去摸索,为20个兄弟项目做出榜样。

  观点

  “我们的项目在一个地方拿地造城,其实是在打造一个巨大的综合性的平台,它是旅游景区的平台、是商业综合体的平台、更是金融的平台。”

  ———重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司副总经理刘跃平

  中国正进入旅游消费的时代,在此之前是旅游建设时代,资本在此时进入是大势所趋。

  ———重庆市旅游局顾问李永明

  旅游+地产这种资本层面融合的趋势,在房地产被打压的大背景下,会越来越明显。

  ———戴德梁行重庆公司总经理江冰河

  “长寿古镇的旅游产业,非常好,非常值钱。”

  ———长寿古镇拟合作的资本方代表刘远进

  同元模式

  以长寿古镇为代表的旅游+地产的产业模式,其优质的资产和良性运营,受到资本的青睐。从金融管理顾问,到建立信托基金,古镇与资方携手,建立资金池,梳理标准化的产业模式,在后期项目扩张中复制,并打开资本市场大门。

  2013年1季度,预计国内旅游人数10亿人次

  同比增长14%

  (责任编辑:白燕)